
Liebe Investorinnen und Investoren,
seit der vorherigen Ausgabe von d.i.i. View hat das Thema Nebenkosten nicht an Brisanz verloren – im Gegenteil. In diesen Tagen bekommen Millionen Haushalte Post von ihren Versorgern, und vielen Bürgern wird erstmals klar, was die Energiepreisexplosion für sie persönlich bedeutet. Zwar hat die Bundesregierung eine Reihe von Unterstützungsmaßnahmen auf den Weg gebracht, dennoch betrifft der Kostenanstieg uns alle – und nicht wenige Familien sehen ihre finanzielle Existenz bedroht.
Um eine schwierige Lage bewältigen zu können, reicht es nicht, sie zu beklagen. Wer die richtigen Maßnahmen ergreifen will, muss ihr wahres Ausmaß erkennen und beziffern. Die d.i.i. hat deshalb beim Institut der deutschen Wirtschaft Köln eine Studie in Auftrag gegeben, die die Entwicklung der Nebenkosten in Deutschland detailliert analysiert. Wir bedanken uns herzlich bei den Autoren der Studie, Prof. Dr. Michael Voigtländer und Pekka Sagner, für ihre ausgezeichnete Arbeit, und stellen Ihnen in dieser Ausgabe von d.i.i. View die wichtigsten Ergebnisse vor.
Sie zeigen, dass die Entwicklung der Nebenkosten zu einem empfindlichen Wohlstandsverlust führt. Politische Maßnahmen müssen daher vor allem Haushalte mit geringem Einkommen schützen. Auch die Wohnungsunternehmen haben Möglichkeiten, die Belastung ihrer Mieter zu dämpfen, etwa mit einer vorausschauenden Beschaffungspolitik und konsequenten energetischen Sanierungen. Während solche Maßnahmen bereits seit Jahren zur DNA von d.i.i. gehören, bleiben diese Potenziale bei anderen Akteuren bislang ungenutzt.
Mit herzlichen Grüßen, Ihr
Dirk Hasselbring
Leiter Fondsgeschäft
Wohnnebenkosten in Deutschland –
eine schonungslose Bestandsaufnahme
Die Entwicklung der Energiekosten hat eine enorme politische und soziale Brisanz. Denn es besteht die Gefahr, dass ein erheblicher Teil der deutschen Privathaushalte aufgrund der Heizkostenexplosion in schwere finanzielle Schwierigkeiten gerät. Das dritte von der d.i.i. beim Institut der deutschen Wirtschaft in Auftrag gegebene Gutachten „Wohnnebenkosten in Deutschland“ widmet sich darum dieses Jahr schwerpunktmäßig den sogenannten warmen Nebenkosten. In dieser Ausgabe von d.i.i. View fassen wir die Ergebnisse zusammen.
Wichtigste Ergebnisse:
Regionale Unterschiede
In nahezu allen Landkreisen sind die Abschlagszahlungen im dritten Quartal gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Regionale Unterschiede sind aber beim Ausmaß der Anstiege erkennbar. Außer in Thüringen stiegen die Abschlagszahlungen für Heizkosten in Ostdeutschland weniger stark als im Westen. Ein möglicher Grund hierfür könnte der höhere Anteil an Wohnungen sein, die direkt mit fossilen Energieträgern beheizt werden. Im Nordwesten wird Erdgas verhältnismäßig häufig genutzt, im Osten und im Süden sind die Anteile von Gas geringer. Im Süden ist der Anteil der mit Öl beheizten Wohnungen relativ hoch, im Osten ist Fernwärme wiederum verbreiteter. In Hessen und Rheinland-Pfalz wurden die Abschlagszahlungen im Mittel bisher um mehr als 40 Prozent nach oben angepasst. In Mecklenburg-Vorpommern und Sachsen lagen die Anpassungen im dritten Quartal bei 28,2 und 23,3 Prozent und waren damit im Vergleich der Bundesländer am geringsten. Der größere Fernwärmeanteil im Osten könnte sich also bislang dämpfend auf die Preis-anpassungen der Vermieter und die Kosten für Mieter ausgewirkt haben.
Größerer Anteil von Wohnungen nicht mehr erschwinglich
Die Studie widmete sich auch der Frage, inwieweit sich die gestiegenen Gesamtmieten auf die Erschwinglichkeit der angebotenen Wohnungen ausgewirkt hat. Dafür wurde die Einkommensentwicklung den höheren Mieten gegenübergestellt, und zwar differenziert nach Singlehaushalten und vierköpfigen Familien. Insgesamt ergab sich für beide Gruppen, dass zuletzt ein deutlich geringerer Anteil der angebotenen Wohnungen noch erschwinglich war als ein Jahr zuvor. Der Rückgang fiel allerdings für Familien stärker aus als für Singles.
In beiden Gruppen sind Haushalte mit geringerem Einkommen besonders stark betroffen. So konnten sich die einkommensschwächsten 20 Prozent der Familien im vergangenen Jahr in der Hälfte der Landkreise noch 37 Prozent der angebotenen Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern leisten, dieses Jahr waren es nur noch 28 Prozent – ein Rückgang um neun Prozentpunkte.
Den betroffenen Haushalten bieten sich – unabhängig von der Frage nach der Umsetzbarkeit – grundsätzlich folgende Möglichkeiten, mit der verschlechterten Situation umzugehen:
Schlussfolgerungen
Die Studie zeigt, dass sich aufgrund der Kombination aus steigenden Neuvertragsmieten und deutlich höheren Heizkosten das Angebot an bezahlbarem Wohnraum verknappt. Das hat für Haushalte mit niedrigem Einkommen besonders dramatische Folgen. Für sie ist nicht nur das Angebot an erschwinglichen Wohnungen besonders gering, die Verringerung des Residualeinkommens für andere Ausgabenposten ist für sie auch besonders stark spürbar.
Staatliche Unterstützungsmaßnahmen sollten sich darum vor allem auf die einkommensschwächsten Haushalte konzentrieren. Die Bundesregierung hat hierfür bereits verschiedene Instrumente auf den Weg gebracht, darunter die sogenannte Gaspreisbremse, die den Preis für 80 Prozent des bisherigen Gasverbrauchs bei einem bestimmten Preis deckelt. Auch eine Einmalzahlung oder die Reform des Wohngelds kann Haushalte im unteren Einkommensbereich besonders entlasten.
Jedoch ist abzusehen, dass die Energiepreise längerfristig hoch bleiben werden. Umso wichtiger ist, dass Wohnungsunternehmen konsequent die Möglichkeiten nutzen, die ihnen zur Verfügung stehen, um die Auswirkungen auf ihre Mieter zu minimieren. Dazu gehört eine vorausschauende Beschaffungspolitik. So können etwa langfristige Rahmenverträge mit Versorgern die Belastung der Mieter spürbar dämpfen. Die hohen Nebenkosten schaffen zudem deutlich stärkere Anreize, Gebäude energetisch zu modernisieren. Damit dieses Potenzial aber auch genutzt wird, bedarf es der richtigen Rahmensetzung durch die Politik, wie etwa einer berechenbaren Förderpolitik, aber auch einer Anpassung der Regeln zur Modernisierungsumlage an die gestiegenen Zins- und Baukosten.
Ihr Investment in sicheren Händen

Dirk Hasselbring
Geschäftsführer
d.i.i. Investment GmbH

Dominik Schott
Leiter Asset Management
d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG