ドイツでの追加の住居費 • d.i.i.グループ

投資家の皆様

d.i.i. View の前の版以来、追加コストのトピックは爆発力を少しも失っていません。それどころか、追加コストの話題はまったく失われていません。最近では、何百万もの世帯が供給業者から郵便物を受け取っており、多くの国民は、エネルギー価格の高騰が自分たちにとって何を意味するのかを初めて認識しています。連邦政府は多くの支援策を打ち出しましたが、費用の増加は私たち全員に影響を及ぼし、かなりの数の家庭が経済的存続が脅かされていると感じています。

困難な状況に対処するには、不平不満を言うだけでは十分ではありません。適切な対策を講じたい場合は、その本当の範囲を認識し、定量化する必要があります。そこで、 d.i.i.ケルンドイツ経済研究所に、ドイツにおける追加費用の発生状況を詳細に分析する調査を依頼した。この研究の著者である教授、博士に感謝したいと思います。 Michael Voigtländer と Pekka Sagner の素晴らしい研究に感謝し、 d.i.i. View の今号で最も重要な結果を紹介します。

彼らは、追加コストの発生が繁栄の重大な損失につながることを示しています。したがって、政治的措置は主に低所得世帯を保護しなければなりません。住宅会社には、将来を見据えた調達方針や一貫した省エネ改修など、入居者の負担を軽減するオプションもあります。このような対策は長年にわたってd.i.i.の DNA の一部でしたが、この可能性は他のプレイヤーによって未使用のままです。

よろしくお願いします

ダーク・ハッセルブリング
ファンド事業責任者

ドイツの追加住宅費 –
容赦ない在庫

エネルギーコストの上昇は、政治的かつ社会的に非常に爆発的です。暖房費の高騰により、ドイツの一般家庭のかなりの割合が深刻な経済的困難に陥るリスクがある。したがって、ドイツ経済研究所のd.i.i.の委託による第3回報告書「ドイツの補助住宅費」は、今年はいわゆる暖かい追加費用に焦点を当てています。 d.i.i. View の今号では、その結果を要約します。

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主な調査結果:

暖かい追加費用の前払いは、1 年以内に平均 48% 増加しました。
主にガスで暖房されているアパートでは、増加率は 56% です。
かなりの追加の経済的負担は、利用可能なアパートのより多くの部分がもはや世帯にとって手頃な価格ではないことを意味します。
低所得世帯は特に大きな打撃を受けており、政府の支援は低所得世帯に集中する必要がある。
長期的には、追加の暖房費の開発により、省エネ改修のインセンティブが大幅に増加します。

ロシアのウクライナ攻撃とその後の対ロシア制裁により、ドイツへのガスと石油の供給の大部分が停止された。その結果、ガスと灯油の価格が法外に上昇します。ドイツの大多数の世帯がこの影響を直接受けています。なぜなら、ドイツのアパートの半分以上は現在ガスで暖房されており、ほぼ4分の1は灯油で暖房されているからです。

１０月の天然ガス輸入価格は前年同月比でほぼ１１０％高かった。軽灯油の生産者価格は 84% 以上高かった。

これは家庭のエネルギーコストに直接影響します。これらには電気代も含まれており、10月は前年同月比で26％上昇した。全体として、家庭のエネルギーコストの増加は 55% に達します。建物の清掃やエレベーターのメンテナンスなどのいわゆる冷気追加費用や正味冷気賃貸料も、より緩やかではあるものの増加しています。

暖かい追加費用の前払いは通常、市場のエネルギー価格よりも遅れます。マンション広告の評価は、過去 12 か月間で着実に上昇していることがわかります。すべての種類の暖房を平均すると、直近で観測された 2022 年 9 月の前年同月と比較した増加率は 48% です。ただし、暖房の種類によって増加量は異なります。ガス暖房のアパートの割引率は 56% 増加しました。一方、暖房用油の場合、生産者価格も大幅に上昇したものの、上昇率は平均の 43% を下回りました。これは、石油タンクが満杯であり、価格の上昇は後で考慮されるため、家主がまだ新しい石油を注文していないという事実によって説明できます。

絶対数に換算すると、75 平方メートルのアパートの追加コストは年間 506 ユーロ増加します。ガスで加熱する場合、追加料金は 568 ユーロです。より大きなアパートの場合、テナントの経済的負担もそれに応じて大きくなり、平均 783 ユーロの追加費用が予想されます。

暖房費ほどではないものの、いわゆる冷気追加費用も過去 12 か月で増加しました。これらは一般的なインフレと人件費と材料費の高騰によって引き起こされています。平均 9% で、総レンタル費用の増加に大きく貢献しています。純賃料も 6% 増加しました。全体として、総賃料はほぼ 11% 増加しています。

地域差

ほぼすべての地区で、第 3 四半期の前払金は前年同期と比べて増加しました。ただし、増加幅には地域差が見られる。テューリンゲン州を除いて、ドイツ東部では暖房費の前払い額の増加は西部ほど急激ではなかった。この理由として考えられるのは、化石燃料で直接暖房されているアパートの割合が高いことです。北西部では天然ガスが比較的頻繁に使用されていますが、東部と南部ではガスの割合が低くなります。南部では石油暖房のアパートの割合が比較的高く、東部では地域暖房がより一般的です。ヘッセン州とラインラント・プファルツ州では、これまでのところ前払い金は平均で４０％以上上方修正されている。メクレンブルク・フォアポンメルン州とザクセン州では、第 3 四半期の調整率は 28.2 パーセントと 23.3 パーセントで、連邦州の比較の中で最も低かった。東部での地域暖房の割合が大きいことは、家主の価格調整やテナントのコストに抑制効果をもたらした可能性がある。

アパートの大部分はもはや手頃な価格ではありません

この調査では、全体の家賃の上昇が売り出し中のアパートの手頃な価格にどの程度影響を与えているかという問題も取り上げられている。これを行うために、収入の推移と高い家賃を比較し、単身世帯と 4 人家族で区別しました。全体として、どちらのグループでも、売り出されたアパートメントのうちまだ手頃な価格のアパートメントの割合が 1 年前と比べて大幅に低いことが判明しました。しかし、その減少幅は単身者よりも家族連れの方が大きかった。

どちらのグループでも、収入が低い世帯が特に大きな打撃を受けています。昨年、半数の地区で最も所得の低い20％の世帯は、売り出された4部屋以上のアパートの37％を購入できたが、今年はわずか28％で、9ポイント低下した。

実現可能性の問題に関係なく、影響を受ける世帯には、悪化した状況に対処するために基本的に次の選択肢があります。

暖房を少なくすることで、全体的なコスト負担を減らすことができます。
全体の家賃が安い、小規模または低品質のアパートに引っ越してみるのもいいでしょう。
彼らは収入のより高い割合を家賃に費やすことができます。

言及されたすべての代替案は、繁栄の喪失を意味します。さらに、厳しい予算、限定されたサービス、特に子供を持つ家族の特有のニーズ、住宅以外の分野でのコストの上昇を考慮すると、多くの場合、導入は困難になる可能性があります。

結論

この調査は、新規契約家賃の上昇と暖房費の大幅な上昇が相まって、手頃な価格の住宅の不足を引き起こしていることを示している。これは特に低所得世帯に劇的な影響を及ぼします。彼らにとって手頃な価格の住宅の供給が特に少ないだけでなく、他の支出項目による残余収入の減少も彼らにとって特に顕著です。

したがって、国の支援策は主に低所得世帯に焦点を当てるべきである。連邦政府は、これまでのガス消費量の 80% の価格を一定の価格で制限する、いわゆるガス価格ブレーキなど、この目的のためにさまざまな手段をすでに導入しています。一時金の支給や住宅手当の改革も、低所得層の世帯に特別な救済をもたらす可能性がある。

しかし、エネルギー価格は長期的には高止まりすることが予想されます。住宅会社が入居者への影響を最小限に抑えるために利用可能なオプションを一貫して使用することがさらに重要です。これには将来を見据えた調達方針も含まれます。たとえば、サプライヤーとの長期枠組み契約により、テナントの負担を大幅に軽減できます。また、追加コストが高いことにより、エネルギー効率の観点から建物を近代化する非常に強力なインセンティブが生まれます。この可能性を活用するには、予測可能な資金政策だけでなく、利子や建設コストの増加に対する近代化税のルールの調整など、適切な政治的枠組みが必要です。