德国的额外住房费用 • d.i.i. group

尊敬的投资者，

自上一版d.i.i. View 以来，额外费用的话题并没有失去任何爆炸性 - 相反。如今，数以百万计的家庭收到了来自供应商的邮件，许多公民第一次意识到能源价格的爆炸性增长对他们个人意味着什么。尽管联邦政府推出了多项支持措施，但成本的增加影响到了我们所有人——不少家庭的经济生存受到了威胁。

为了应对困难的情况，仅仅抱怨是不够的。如果你想采取正确的措施，你必须认识并量化它们的真实程度。因此，德国d.i.i.部委托科隆德国经济研究所进行了一项研究，详细分析了德国额外成本的发展情况。我们要感谢该研究的作者教授、博士。 Michael Voigtländer 和 Pekka Sagner，感谢他们的出色工作，并在本期d.i.i. View 中向您展示了最重要的成果。

他们表明，额外成本的增加会导致繁荣的严重损失。因此，政治措施必须主要保护低收入家庭。住房公司还可以选择减轻租户的负担，例如前瞻性的采购政策和持续的节能改造。虽然这些措施多年来一直是d.i.i.的 DNA 的一部分，但这种潜力仍未被其他参与者利用。

亲切的问候，您的

Dirk Hasselbring
基金业务主管

德国的额外住房成本——
无情的库存

能源成本的增长在政治和社会上具有极大的爆炸性。由于供暖费用激增，很大一部分德国私人家庭可能陷入严重的财务困难。因此，德国经济研究所d.i.i.委托编写的第三份报告《德国的辅助住房成本》今年的重点是所谓的温暖额外成本。在本期d.i.i. View 中我们总结了结果。

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主要发现：

温暖附加费用的预付款在一年内平均增加了 48%。
在主要使用燃气供暖的公寓中，增幅为 56%。
巨大的额外经济负担意味着越来越多的现有公寓不再是家庭负担得起的。
低收入家庭受到的打击尤其严重——因此政府的支持必须集中在他们身上。
从长远来看，额外供暖费用的发展将显着增加节能改造的动力。

俄罗斯对乌克兰的袭击以及随后对俄罗斯的制裁导致向德国输送大部分天然气和石油。结果是天然气和取暖油价格大幅上涨。德国绝大多数家庭都直接受到影响。因为目前超过一半的德国公寓使用天然气供暖，近四分之一使用燃油供暖。

10月份天然气进口价格比去年同期上涨近110%。轻质取暖油的生产价格上涨了 84% 以上。

这对家庭能源成本有直接影响。其中还包括电费，与去年同月相比，10 月份电费上涨了 26%。总体而言，家庭能源成本增加了 55%。所谓的冷额外成本，包括建筑清洁和电梯维护，以及净冷租金，也有所增加，尽管幅度较小。

温暖额外费用的预付款通常落后于市场上的能源价格。公寓广告的评价显示，过去12个月以来，公寓广告的评价稳步上升。平均而言，在所有类型的供暖中，最近观察到的 2022 年 9 月与去年同月相比增长了 48%。然而，增加量根据加热类型的不同而不同。对于使用燃气供暖的公寓，折扣增加了 56%。另一方面，对于取暖油来说，尽管其生产者价格也大幅上涨，但增幅低于平均水平 43%。这可以解释为，业主尚未订购新油，因为油箱已满，上涨的价格是稍后考虑的。

从绝对数字来看，一套75平方米公寓的额外费用每年增加506欧元。如果使用燃气取暖，额外费用为 568 欧元。对于较大的公寓，租户的经济负担相应更大 - 预计平均 783 欧元的额外费用。

过去十二个月里，所谓的冷附加成本也有所增加，尽管增幅小于供暖成本。它们是由总体通货膨胀以及劳动力和材料成本上升推动的。它们平均占百分之九，对总租赁成本的增加做出了重大贡献。净租金也增加了百分之六。总体而言，总租金上涨了近百分之十一。

地区差异

几乎所有地区的第三季度预付款都比去年同期有所增加。然而，增长幅度存在地区差异。除图林根州外，德国东部的供暖费用预付款增幅低于西部。造成这种情况的一个可能原因可能是直接使用化石燃料供暖的公寓比例较高。西北地区天然气使用较多，东部和南部地区天然气使用比例较低。在南方，燃油供暖公寓的比例相对较高，而在东部，区域供暖则更为普遍。在黑森州和莱茵兰-普法尔茨州，迄今为止预付款平均上调了 40% 以上。梅克伦堡-前波美拉尼亚州和萨克森州第三季度的调整分别为28.2%和23.3%，因此在联邦州中是最低的。东部地区较大比例的区域供暖可能会对房东的价格调整和租户的成本产生抑制作用。

更大比例的公寓不再负担得起

该研究还解决了总体租金上涨在多大程度上影响了所售公寓的承受能力的问题。为此，我们将收入发展与较高的租金进行了比较，并区分了单户家庭和四口之家。总体而言，对于这两个群体来说，与一年前相比，所提供的公寓中仍能负担得起的比例明显较低。然而，家庭的下降幅度大于单身人士。

在这两个群体中，收入较低的家庭受到的打击尤其严重。去年，半数地区中 20% 的最低收入家庭能够负担 37% 的四室及以上公寓；今年这一比例仅为 28%，下降了 9 个百分点。

无论可行性如何，受影响家庭基本上有以下选择来应对日益恶化的情况：

您可以尝试通过减少供暖来减轻总体成本负担。
您可以尝试搬到较小或质量较低、总租金较低的公寓。
他们可以将收入的更高比例用于租金。

所有提到的替代方案都意味着繁荣的丧失。此外，考虑到预算紧张、服务有限、特别是有孩子的家庭的特殊需求，以及住房以外领域的成本不断上升，在许多情况下，实施可能会成为一个挑战。

结论

研究表明，新合同租金的上涨和供暖成本的大幅上涨共同导致了经济适用房的短缺。这对低收入家庭的影响尤其严重。不仅经济适用房的供应量对他们来说特别低，其他支出项目的剩余收入的减少对他们来说也特别明显。

因此，国家支持措施应主要关注最低收入家庭。为此，联邦政府已经推出了各种工具，包括所谓的天然气价格制动，即将之前80%的天然气消费价格限制在一定的价格范围内。一次性付款或住房福利改革也可以为低收入家庭提供特别的救济。

但可以预见的是，能源价格在较长时期内仍将维持高位。更重要的是，住房公司应始终如一地利用可用的选择，尽量减少对租户的影响。这包括前瞻性的采购政策。例如，与供应商签订长期框架协议可以显着减轻租户的负担。高额的额外成本也显着增强了建筑能源效率现代化的动力。为了发挥这一潜力，需要正确的政治框架，例如可预测的融资政策，而且还需要根据增加的利息和建设成本调整现代化征税规则。