Wiesbaden, 13. Dezember 2023 – Die Wohnnebenkosten machen weiterhin einen hohen Prozentsatz an der Gesamtmiete aus, auch wenn der Anteil 2023 im Vergleich zum Rekordwert des Vorjahres wieder leicht gesunken ist. Lag dieser im vergangenen Jahr im bundesweiten Schnitt beim Rekordwert von 27 Prozent, sind es Ende 2023 immer noch 25 Prozent. Die Wohnnebenkosten liegen damit etwa 43 Prozent über dem Niveau des Winters 2021/2022 vor dem Ukraine-Krieg. Das sind einige der Ergebnisse des aktuellen „Wohnnebenkostenreports“. Bereits zum vierten Jahr in Folge hat das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im Auftrag der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG darin ein Gutachten über die warmen und kalten Nebenkosten in 400 Städten und Kreisen in Deutschland erstellt.
Die Wohnnebenkosten setzen sich aus warmen und kalten Nebenkosten zusammen. Während die warmen Nebenkosten im Vergleich zum Vorjahr leicht gesunken sind, stiegen die kalten Nebenkosten weiter leicht an. Durch das stärkere Anziehen der Nettokaltmieten ergibt sich der leichte Rückgang beim Anteil der Nebenkosten.
Im Jahr 2023 kostete das Heizen eines Quadratmeters Wohnfläche bundesweit durchschnittlich 1,67 Euro pro Monat – ein kleiner Rückgang von 4 Prozent gegenüber den 1,74 Euro des Vorjahres. Die kalten Nebenkosten, unter anderem Müllentsorgung und Reinigungsarbeiten, stiegen im Zuge der allgemeinen Inflation moderat um 3 Prozent auf 1,78 Euro pro Quadratmeter von 1,72 Euro im Vorjahr an.
„Sozialverträgliche energetische Sanierung verdient absolute Priorität im öffentlichen Diskurs und auf der Agenda des Gesetzgebers. Die Zahlen sprechen eine klare Sprache, es gibt keine Entspannung bei den Nebenkosten. Es braucht konkrete Strategien von Eigentümern und Immobilienmanagern für jede einzelne Wohnanlage. Mit welchen Maßnahmen, zu welchen Kosten und im welchem Zeitrahmen können Gebäude energetisch ertüchtigt werden, um der doppelten Herausforderung des Klimaschutzes und des Mangels an bezahlbarem Wohnraum zu begegnen? Mieter, Vermieter und öffentliche Hand müssen Hand in Hand arbeiten, dann sind trotz hoher Baukosten Win-win-Situationen möglich“, sagt Frank Wojtalewicz, Vorstand der d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG und Sponsor des Reports.
„Durch den drohenden Wegfall der staatlichen Energiepreisbremsen droht für viele Haushalte zusätzlich ein plötzlicher Anstieg der warmen Nebenkosten Anfang 2024. Vor allem für Mieter, die einen neuen Liefervertrag nicht selbst abschließen können, wird das zum Problem. Manchen Vermietern fehlt mitunter kurzfristig der Anreiz, neue und teils deutlich günstigere Verträge abzuschließen, weil die Kosten üblicherweise vollständig auf die Mieter umgelegt werden. Der Umzug in eine neue Wohnung ist insbesondere in Ballungszentren hingegen oft keine Option“, ergänzt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Clusters Internationale Wirtschaftspolitik, Finanz- und Immobilienmärkte des IW.
Abb.1: Durchschnittliche Abschlagszahlungen für Nebenkosten und Nettokaltmiete, Quellen: Value AG; Institut der deutschen Wirtschaft.
Energetische Sanierung als bester Schutz vor hohen Nebenkosten kommt nur langsam voran
Von den Hunderttausenden vom IW ausgewerteten Wohnungsinseraten enthielten nur gut 36 Prozent Informationen zur Energieeffizienzklasse der Immobilie. Dabei sank der Anteil der Mietwohnungen mit Energieeffizienzklasse E oder schlechter seit 2018 von 38 Prozent auf 29 Prozent im Jahr 2023. Gleichzeitig verharrte der Anteil von Wohnungen mit mittlerer Effizienzklasse D auf 25 Prozent des inserierten Bestands. Der steigende Anteil von Mietwohnungen mit einer hohen Effizienzklasse ist sowohl auf effiziente Neubauten als auch auf energetische Sanierungsmaßnahmen im Bestand zurückzuführen.
Die Unterschiede in den monatlichen Abschlagszahlungen sind teils deutlich. In Wohnungen mit dem höchsten Energiestandard A+ werden monatlich durchschnittlich 1,22 Euro je Quadratmeter angegeben. In Wohnungen mit der niedrigsten Energieeffizienz (F und schlechter) werden durchschnittlich 2,00 Euro pro Quadratmeter monatlich fällig. In den am weitesten verbreiteten Energieeffizienzklassen C und D sind es immerhin 1,66 Euro bzw. 1,75 Euro.
Starke Unterschiede bei Wohnnebenkosten nach Region
Die höchsten kalten Nebenkosten wurden im dritten Quartal 2023 in Bonn fällig. Dort werden im Mittel 2,39 Euro pro Quadratmeter angegeben. Von den sieben größten Städten Deutschlands werden in Köln mit durchschnittlich 2,18 Euro pro Quadratmeter die höchsten kalten Nebenkosten verlangt, knapp vor Frankfurt am Main mit 2,15 Euro. Im ländlichen Raum fallen die kalten Nebenkosten mit rund 1,50 Euro durchschnittlich deutlich geringer aus als in Großstädten, was auf die dortigen höheren Personalkosten, aber auch auf den Objekttyp zurückzuführen ist. Mehrfamilienhäuser verlangen oft eine aufwendigere Pflege, wie die Instandhaltung von Aufzügen oder die Pflege von Grünflächen.
Neben den Stadtstaaten sind die kalten Nebenkosten in Nordrhein-Westfalen und Hessen aufgrund hoher Grundsteuersätze besonders hoch.
Wegen der nachfragebedingt höheren Nettokaltmieten ist der prozentuale Anteil der Wohnnebenkosten an der Gesamtmiete im Süden Deutschlands sowie in Großstädten und Ballungsräumen niedriger als in anderen Landesteilen.
Die warmen Nebenkosten im Vergleich aller 400 Landkreise lag im Mittel bei 1,51 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Dabei reichten die Abschlagszahlungen von 2,25 Euro in Heidenheim bis zu 1,00 Euro in Cochem-Zell. Im Vergleich der sieben größten deutschen Städte werden in München mit 1,91 Euro die höchsten Abschlagszahlungen für warme Nebenkosten registriert und in Düsseldorf (1,41 Euro) und Köln (1,59 Euro) deutlich weniger.
Den kompletten Wohnnebenkostenreport finden Sie auf der Website des Instituts der deutschen Wirtschaft: https://www.iwkoeln.de/wohnnebenkosten