La carta social establece las directrices y principios de nuestra empresa, que tienen como objetivo garantizar el cumplimiento de las obligaciones sociales, ecológicas y sostenibles en el contexto de la inversión y gestión de propiedades residenciales.

Obligaciones sociales, ecológicas y sostenibles en el marco de la inversión y gestión de inmuebles residenciales
“ d.i.i. Social Charter”
Obligaciones sociales, ecológicas y sostenibles en el marco de la inversión y gestión de inmuebles residenciales de d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG / d.i.i. Investment GmbH ( sociedad gestora de capital) en adelante denominada “ d.i.i. ”.

1 Preámbulo
dii Deutsche Invest Immobilien AG es una empresa gestionada por sus propietarios y tiene su sede en Wiesbaden d.i.i. d.i.i. d.i.i. actúa a lo largo de toda la cadena de valor: desde la compra de la propiedad, pasando por la financiación, el desarrollo inmobiliario y la gestión hasta la venta de la misma. La empresa se considera un gestor de activos sólido que trata de forma equilibrada los intereses de inquilinos, compradores e inversores.

El negocio principal de d.i.i. es el desarrollo y gestión de carteras de inmuebles residenciales en Alemania para inversores privados e institucionales. El d.i.i. se centra estratégicamente en el desarrollo a largo plazo y la optimización sostenible del valor de las propiedades.

Con la inversión y gestión de propiedades residenciales, d.i.i. es consciente de la obligación social asociada, especialmente hacia los inquilinos existentes, dentro y fuera del marco legal de protección de los inquilinos.

Por lo tanto, las medidas inmobiliarias previstas para el respectivo desarrollo y optimización del valor de los complejos residenciales (comerciales y estructurales) deben aplicarse de tal manera que las preocupaciones sociales de los inquilinos existentes no se vean afectadas negativamente.

Los objetivos principales son reducir los costos operativos, reducir de manera sostenible las desocupaciones y desarrollar las propiedades para generar ingresos de alquiler estables a nivel de mercado. Especialmente en colaboración con municipios y ciudades, debería ser posible crear zonas residenciales sostenibles y atractivas para los respectivos grupos objetivo y gestionarlas de manera específica.

Además, d.i.i. también es consciente de los desafíos que se hacen visibles a raíz de los cambios sociales y demográficos en Alemania. Debido al creciente envejecimiento y la internacionalización de la sociedad, como gran proveedor de espacio habitable debemos ser sensibles al tratar con todos nuestros inquilinos. También se presta atención a los aspectos ecológicos y sostenibles, que nuestro propio departamento de construcción y proyectos garantiza en el marco de la modernización de edificios existentes y de nuevas construcciones.

Para garantizar que esta reivindicación sea vinculante, esta Carta Social muestra las correspondientes directrices y principios destinados a garantizar el cumplimiento de las obligaciones sociales, ecológicas y sostenibles en el contexto de la inversión y gestión de bienes inmuebles residenciales.

2 Responsabilidad social
dii es consciente de su responsabilidad social y por eso garantiza a sus inquilinos una protección que va mucho más allá de las normas legales d.i.i.

2.1 Protección y comodidad especiales para personas mayores y desfavorecidas físicamente
Ofrecemos a nuestros inquilinos existentes que hayan cumplido 70 años o que puedan demostrar una discapacidad física una garantía de vivienda de por vida y una protección ampliada contra el despido.

La d.i.i. define la garantía vitalicia de vivienda de la siguiente manera:

– Tener en cuenta la situación financiera (en caso de aumentos de alquiler hasta la renuncia total al aumento de alquiler)
– Protección ampliada contra la rescisión (hasta atrasos en el pago de hasta 4 veces el alquiler básico neto)
– Conclusión de un pago a plazos contrato por un período de hasta 24 meses
– Posibilidad de mudarse a un apartamento renovado adecuado para personas mayores/discapacitadas, si hay uno disponible
- Si hay aumentos de alquiler durante el período de residencia del inquilino, los casos de dificultad se evaluarán individualmente en estrecha colaboración Diálogo con los inquilinos afectados. en los casos antes mencionados d.i.i. garantiza que examinará el aumento del alquiler y mantendrá negociaciones con los inquilinos afectados sobre una solución económicamente viable con el objetivo de permitirles permanecer en el complejo residencial.

Para permitir que los inquilinos permanezcan en el complejo residencial en tales casos de dificultad, d.i.i. ofrecerá a los inquilinos las siguientes opciones:

– Escalonar el aumento del alquiler a lo largo de varios años o

– Mudanza interna a un apartamento más pequeño, si así lo desea el inquilino, para reducir la carga mensual total (siempre que los apartamentos más pequeños estén disponibles y desocupados en el momento de la declaración justificada de dificultad) o

– Renuncia parcial al incremento del alquiler si las otras opciones no son viables. Sin embargo, el requisito previo para ello es que, si dii ofrece mudarse a un apartamento más pequeño, el d.i.i. proporcione razones objetivas y legítimas y, previa solicitud, demuestre por qué esto no sería razonable para él. Los únicos criterios para ello son el nivel de ocupación del apartamento o las discapacidades físicas.

El d.i.i. es particularmente consciente de los desafíos que plantea el cambio demográfico. Por lo tanto, su objetivo es permitir que la población que envejece pueda vivir una vida autodeterminada en sus propios hogares. Por ello, el d.i.i. se esfuerza por aumentar continuamente la proporción de apartamentos sin barreras y adaptados a la edad mediante inversiones en la renovación de inmuebles desocupados. En cuanto a la accesibilidad sin barreras a la entrada de la casa o a las zonas exteriores, se realizan inversiones sensatas y económicamente viables en medidas estructurales después de un examen adecuado.

Como parte de las medidas de modernización, siempre que sea técnicamente posible y económicamente sensato se crean espacios habitables sin barreras, normalmente en la planta baja. En edificios que dispongan de sistemas de ascensores o en los que la instalación sea técnicamente posible y económicamente justificable, está previsto al menos un acceso sin barreras. En los nuevos proyectos de edificios de apartamentos, los apartamentos deben diseñarse para que estén libres de barreras siempre que sea posible.

2.2 Protección especial para las personas con bajos ingresos
El d.i.i. se esfuerza por demostrar una participación del 10% en los complejos residenciales (no se aplica a los complejos residenciales con menos de 50 viviendas) del grupo de inquilinos beneficiarios del beneficio de transferencia SGB II.

También se aplica a todas las personas de bajos ingresos que los casos individuales de dificultades se evalúen en estrecho diálogo con los inquilinos afectados. Por lo tanto, en los casos mencionados anteriormente, d.i.i. garantiza que examinará el aumento del alquiler y mantendrá negociaciones con los inquilinos afectados sobre una solución económicamente viable y asequible con el objetivo de permitirles permanecer en el complejo residencial.

Para permitir que los inquilinos permanezcan en el complejo residencial en tales casos de dificultad, d.i.i. ofrecerá a los inquilinos las siguientes opciones:

– Escalonar el aumento del alquiler a lo largo de varios años o

– Mudanza interna a un apartamento más pequeño, si así lo desea el inquilino, para reducir la carga mensual total (siempre que los apartamentos más pequeños estén disponibles y desocupados en el momento de la declaración justificada de dificultad) o

– Renuncia parcial al incremento del alquiler si las otras opciones no son viables. Sin embargo, el requisito previo para ello es que, si dii ofrece mudarse a un apartamento más pequeño, el d.i.i. proporcione razones objetivas y legítimas y, previa solicitud, demuestre por qué esto no es razonable para él. Los únicos criterios para ello son el nivel de ocupación del apartamento o las discapacidades físicas.

2.3 Prevención de pérdidas de viviendas/emergencias en materia de vivienda
A través de medidas apropiadas por parte de d.i.i. , en cooperación y estrecha coordinación con las empresas de administración de propiedades responsables, se deben evitar o reducir las emergencias y pérdidas de viviendas (procedimientos de desalojo por atrasos en el alquiler).

Como parte de su responsabilidad social, d.i.i. realiza sus propios esfuerzos para garantizar que se eviten en la medida de lo posible los procedimientos de desalojo. En caso de atrasos en el alquiler, el d.i.i. se pone en contacto con los inquilinos afectados desde el principio y les ofrece asesoramiento y apoyo con el objetivo de evitar un aumento de los atrasos en el alquiler y lograr el reembolso. Está dispuesto a celebrar acuerdos de pago a plazos dentro del ámbito de las posibilidades económicas. La d.i.i. está dispuesta a renunciar al desalojo del apartamento en coordinación con la respectiva administración municipal, incluso si el título de desalojo está disponible, siempre que se liquiden los atrasos.

2.4 Manejo moderado de los aumentos de alquiler relacionados con la modernización
El d.i.i. siempre se esfuerza por compensar los aumentos de alquiler correspondientes en el alquiler básico neto de manera neutral para los inquilinos mediante una gestión activa de costos adicionales y, por lo tanto, una reducción de los pagos anticipados de costos adicionales. Dado que esto no siempre es posible en algunos casos y debido al drástico aumento de los costos de energía, suministro y disposición, dii saca del marco legal d.i.i.

La parte correspondiente al inquilino de un aumento del alquiler relacionado con la modernización (según BGB §559 y siguientes) se limita a un aumento máximo del alquiler neto de 1,80 €/m² durante un período de 3 años.

2.5 Gestión activa de costes adicionales
A través de nuestra estrecha colaboración con los administradores inmobiliarios responsables de nuestros complejos residenciales y de análisis actuales y exhaustivos del mercado energético, conseguimos continuamente ahorros de costes, lo que beneficia principalmente a nuestros inquilinos.

Entre otras cosas, a través de estas medidas:

– Realizamos regularmente optimización energética y, por ejemplo, renovamos sistemas de calefacción, ventanas, fachadas y aislamientos de techos y sótanos.

– Los contratos con los proveedores de servicios de suministro/eliminación/energía se revisan periódicamente y se renegocian si es necesario. Esto incluye principalmente acuerdos marco para gas, petróleo, calefacción urbana y electricidad. Pero los contratos de vigilancia, mantenimiento y limpieza también se analizan, comparan y, si es necesario, reordenan continuamente.

– Otra herramienta efectiva para reducir los costos operativos es nuestra evaluación comparativa: con la ayuda de un análisis comparativo con otros complejos residenciales y comparándolos con las cifras de costos operativos del gobierno estatal y federal respectivo, hacemos visibles los generadores de costos y los reemplazamos rápidamente con proveedores más baratos.

– La comunicación regular con nuestros administradores de propiedades es un elemento importante de nuestra gestión de calidad y garantiza que nuestras medidas se apliquen en el sitio.

2.6 Compromiso de comunicación transparente
La d.i.i. se compromete a informar oportunamente al municipio o ciudad respectiva sobre la compra de apartamentos y la estrategia subyacente y a estar disponible para atender las solicitudes de discusión de la administración, si esto fuera posible como parte de la inversión.

Después de la transferencia de beneficios y cargas, d.i.i. informa por escrito a los inquilinos existentes sobre el cambio de propiedad con una carta de bienvenida al inquilino dentro de los 5 días hábiles.

Si existe una necesidad o la situación lo requiere, la d.i.i. o la empresa administradora de propiedades local designada invitará a los inquilinos existentes del respectivo complejo residencial a un evento informativo dentro de un período de tiempo razonable después de la transferencia de beneficios y cargas para presentarse y responder a cualquier pregunta que los inquilinos puedan tener que ponerse de pie.

2.7 Desarrollo vecinal sostenible
El buen vivir no se limita sólo a las cuatro paredes. El respectivo entorno de vida en la comunidad y en el vecindario también influye decisivamente en la calidad de vida, la seguridad y la calidad de vida de los residentes. Por tanto, el objetivo del desarrollo urbano social no es sólo crear un parque de viviendas suficiente y adecuado para diferentes situaciones de vida, sino también fortalecer los barrios, promover la convivencia entre diferentes grupos de población y prevenir la segregación socioespacial. La clave para ello es el establecimiento y consolidación del trabajo vecinal, que d.i.i. le gustaría ampliar en el futuro.

En particular, cuando se realizan nuevos alquileres, se presta atención a una combinación saludable de inquilinos en los complejos residenciales. Para d.i.i. , una combinación saludable de inquilinos significa crear estructuras de alquiler y residentes socialmente equilibradas.

3 Responsabilidad ecológica y sostenible
3.1 Exclusión de modernizaciones de lujo
Cuando los complejos residenciales se modernizan en gran medida, a menudo se teme un aumento drástico de los alquileres. d.i.i. las llamadas reformas de lujo en sus complejos residenciales. d.i.i. crea un hogar más cómodo y atractivo.

El estándar de renovación o modernización debe basarse en las condiciones del área circundante. Los apartamentos se renuevan principalmente después de que el inquilino se muda.

Al planificar las medidas hay que prestar atención a que el alquiler corresponda como máximo al nivel del mercado, es decir, al nivel de alquiler de apartamentos en los alrededores que tienen un nivel de equipamiento similar.

3.2 Llevar a cabo modernizaciones relacionadas con la energía de acuerdo con ENEV
El objetivo de d.i.i. es mejorar la calidad de vida de los inquilinos y reducir significativamente los costes adicionales de los inquilinos a través de medidas de modernización y renovación. En el caso óptimo, esto aumenta la calidad de vida mientras que el alquiler sin calefacción sigue siendo el mismo, ya que el aumento del alquiler sin calefacción se compensa con la reducción de los costes adicionales.

La modernización energética profesional en nuestros complejos residenciales se realiza siempre de acuerdo con las disposiciones legalmente aplicables de la ENEV – Ordenanza de Ahorro de Energía.

3.3 Evitar las desocupaciones y reducir los tiempos de desocupación
Muchos apartamentos que están vacíos durante un período de tiempo más largo tienen efectos en cadena. Por un lado, las vacantes son un factor de coste porque no se generan ingresos por alquiler, pero sí costes de gestión. Por otro lado, si hay una alta tasa de desocupación, existe el riesgo de que la imagen se deteriore y se reduzca el atractivo del respectivo complejo residencial.

Por tanto, el objetivo es evitar o reducir las vacantes y acortar los períodos de vacancia. Por eso, d.i.i. siempre se esfuerza principalmente por mantener a sus inquilinos en los apartamentos a largo plazo. Sin embargo, si se produce una rescisión y se produce una vacante, los apartamentos se volverán a alquilar lo antes posible o el departamento de construcción interno los reparará en el menor tiempo posible (normalmente 6 semanas). De esta manera, d.i.i. garantiza que los espacios habitables renovados vuelvan al mercado lo antes posible.

3.4 Creación de nuevos espacios habitables mediante la densificación
En vista de la escasez de apartamentos, especialmente en ubicaciones centrales, dii está examinando d.i.i. posibilidad de crear espacios habitables adicionales en sus complejos residenciales añadiendo pisos a los edificios existentes o densificando los barrios. Esto se hace en estrecha coordinación con las oficinas de planificación municipal y teniendo en cuenta en la mayor medida posible los intereses de los inquilinos existentes. De esta manera se pueden crear espacios habitables adicionales con una alta calidad urbanística y arquitectónica en lugares tensos y se puede mantener dentro de límites la creciente expansión urbana en el paisaje.

4 Alcance de la carta social
La d.i.i. se aplica a todos los complejos residenciales adquiridos y bajo gestión.

Con la venta de una propiedad finaliza la obligación de d.i.i. de cumplir con la normativa del conjunto residencial específico.

Se recomienda encarecidamente al comprador que en el futuro siga aplicando las disposiciones de esta carta social.