La charte sociale définit les lignes directrices et principes de notre entreprise, qui visent à garantir le respect des obligations sociales, écologiques et durables dans le cadre de l'investissement et de la gestion de biens immobiliers résidentiels.

Obligations sociales, écologiques et durables dans le cadre de l'investissement et de la gestion de l'immobilier résidentiel
« Charte sociale d.i.i.
Obligations sociales, écologiques et durables dans le cadre de l'investissement et de la gestion de l'immobilier résidentiel de d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG / d.i.i. Investment GmbH ( société de gestion de capital) ci-après dénommée « d.i.i. ».

1 Préambule
dii Deutsche Invest Immobilien AG est une société gérée par son propriétaire et est basée à Wiesbaden d.i.i. d.i.i. d.i.i. intervient tout au long de la chaîne de valeur : de l'achat du bien immobilier au financement, en passant par la promotion et la gestion immobilière jusqu'à la vente des biens immobiliers. L'entreprise se considère comme un gestionnaire d'actifs solide qui traite les intérêts des locataires, des acheteurs et des investisseurs de manière équilibrée.

L'activité principale de d.i.i. est le développement et la gestion de portefeuilles immobiliers résidentiels en Allemagne destinés aux investisseurs privés et institutionnels. Le d.i.i. se concentre stratégiquement sur le développement à long terme et l’optimisation durable de la valeur des propriétés.

Avec l'investissement et la gestion de propriétés résidentielles, d.i.i. est consciente de l'obligation sociale qui y est associée, notamment envers les locataires existants, dans le cadre juridique de la protection des locataires et au-delà.

C'est pourquoi les mesures immobilières prévues pour le développement respectif et l'optimisation de la valeur des complexes résidentiels (commerciaux et structurels) doivent être appliquées de manière à ce que les préoccupations sociales des locataires existants ne soient pas affectées négativement.

Les principaux objectifs sont de réduire les coûts d'exploitation, de réduire durablement les logements vacants et de développer les immeubles afin de générer des revenus locatifs stables au niveau du marché. Notamment en collaboration avec les communes et les villes, il devrait être possible de créer des zones résidentielles durablement attrayantes pour les groupes cibles respectifs et de les gérer de manière ciblée.

En outre, d.i.i. est également consciente des défis qui deviennent visibles à la suite des changements sociaux et démographiques en Allemagne. En raison du vieillissement croissant et de l'internationalisation de la société, en tant que grand fournisseur d'espaces de vie, nous devons faire preuve de sensibilité dans nos relations avec tous nos locataires. Une attention particulière est également portée aux aspects écologiques et durables, qui sont assurés par notre propre service de construction et de projets dans le cadre de la modernisation des bâtiments existants et des nouvelles activités de construction.

Afin de garantir que cette revendication devienne contraignante, la présente Charte sociale présente des lignes directrices et des principes correspondants destinés à garantir le respect des obligations sociales, écologiques et durables dans le cadre de l'investissement et de la gestion de l'immobilier résidentiel.

2 Responsabilité sociale
dii est conscient de sa responsabilité sociale et garantit ainsi à ses locataires une protection qui va bien au-delà des dispositions légales d.i.i.

2.1 Protection et confort spéciaux pour les personnes âgées et physiquement défavorisées
Nous offrons à nos locataires existants qui ont atteint l'âge de 70 ans ou qui peuvent justifier d'un handicap physique, une garantie de logement à vie et une protection étendue contre la résiliation.

La d.i.i. définit une garantie logement à vie comme suit :

– Prise en compte de la situation financière (en cas d'augmentation de loyer jusqu'à la renonciation totale à une augmentation de loyer)
– Protection étendue contre la résiliation (jusqu'à des arriérés de paiement s'élevant à 4 fois le loyer de base net)
– Conclusion d'un paiement échelonné contrat pour une durée allant jusqu'à 24 mois
– Possibilité d'emménager dans un appartement rénové adapté aux personnes âgées/handicapées, si disponible
- En cas d'augmentation de loyer pendant la période de résidence du locataire, les cas de difficultés seront évalués individuellement en étroite collaboration dialogue avec les locataires concernés. Dans les cas mentionnés ci-dessus d.i.i. garantit donc qu'elle examinera l'augmentation du loyer et négociera avec les locataires concernés une solution économiquement viable dans le but de leur permettre de rester dans le complexe résidentiel.

Afin de permettre aux locataires de rester dans l'ensemble résidentiel dans de tels cas de rigueur, d.i.i. proposera aux locataires les options suivantes :

– Étaler la hausse des loyers sur plusieurs années ou

– Déménagement interne dans un appartement plus petit, si le locataire le souhaite, afin de réduire la charge mensuelle totale (à condition que des appartements plus petits soient disponibles et vacants au moment de l'allégation justifiée de difficultés) ou

– Renonciation partielle à l’augmentation du loyer si les autres options ne sont pas réalisables. Toutefois, la condition préalable est que si dii propose de déménager dans un appartement plus petit, le d.i.i. fournisse des raisons objectives et légitimes et, sur demande, prouve pourquoi cela ne serait pas raisonnable pour lui. Les seuls critères pour cela sont le taux d'occupation de l'appartement ou les déficiences physiques.

La d.i.i. est particulièrement consciente des enjeux de l’évolution démographique. Il vise donc à permettre à la population vieillissante de vivre de manière autonome dans son propre logement. La d.i.i. s'efforce donc d'augmenter continuellement la proportion d'appartements accessibles aux personnes à mobilité réduite et adaptés à l'âge en investissant dans la rénovation des immeubles vacants. En ce qui concerne l'accessibilité sans obstacle à l'entrée de la maison ou aux espaces extérieurs, des investissements judicieux et économiquement viables sont réalisés dans des mesures structurelles après un examen approprié.

Dans le cadre des mesures de modernisation, des espaces de vie sans obstacle, généralement au rez-de-chaussée, sont créés partout où cela est techniquement possible et économiquement raisonnable. Dans les bâtiments équipés d'ascenseurs ou dans lesquels l'installation est techniquement possible et économiquement justifiable, au moins un accès sans obstacle est prévu. Dans les nouveaux projets d'immeubles d'habitation à plusieurs étages, les appartements doivent, dans la mesure du possible, être conçus de manière à être accessibles aux personnes à mobilité réduite.

2.2 Protection particulière pour les personnes à faibles revenus
La d.i.i. s'efforce d'afficher une part de 10% dans les complexes résidentiels - ne s'applique pas aux complexes résidentiels de moins de 50 logements - du groupe de locataires bénéficiaires des allocations de transfert SGB II.

Il s'applique également à toutes les personnes à faible revenu que les cas individuels de difficultés soient évalués en étroite concertation avec les locataires concernés. Dans les cas mentionnés ci-dessus, d.i.i. garantit donc qu'elle examinera l'augmentation du loyer et négociera avec les locataires concernés une solution économiquement réalisable et abordable dans le but de leur permettre de rester dans le complexe résidentiel.

Afin de permettre aux locataires de rester dans l'ensemble résidentiel dans de tels cas de rigueur, d.i.i. proposera aux locataires les options suivantes :

– Étaler la hausse des loyers sur plusieurs années ou

– Déménagement interne dans un appartement plus petit, si le locataire le souhaite, afin de réduire la charge mensuelle totale (à condition que des appartements plus petits soient disponibles et vacants au moment de l'allégation justifiée de difficultés) ou

– Renonciation partielle à l’augmentation du loyer si les autres options ne sont pas réalisables. La condition préalable à cela est toutefois que si dii propose de déménager dans un appartement plus petit, le d.i.i. fournisse des raisons objectives et légitimes et, sur demande, prouve pourquoi cela n'est pas raisonnable pour lui. Les seuls critères pour cela sont le taux d'occupation de l'appartement ou les déficiences physiques.

2.3 Prévention des pertes de logement/urgences en matière de logement
Grâce à des mesures appropriées de d.i.i. , en coopération et en étroite coordination avec les sociétés de gestion immobilière compétentes, les situations d'urgence en matière de logement et les pertes de logement (procédures d'expulsion en raison d'arriérés de loyers) doivent être évitées ou réduites.

Dans le cadre de sa responsabilité sociale, d.i.i. s'efforce elle-même d'éviter autant que possible les procédures d'expulsion. En cas d'arriérés de loyers, la d.i.i. contacte à un stade précoce les locataires concernés et leur propose conseils et soutien dans le but d'éviter une augmentation des arriérés de loyer et d'obtenir le remboursement. Elle est disposée à conclure des accords de paiement échelonné dans la limite des possibilités économiques. La d.i.i. est prête à renoncer à l'expulsion de l'appartement en coordination avec l'administration municipale concernée, même si le titre d'expulsion est disponible, à condition que les arriérés soient réglés.

2.4 Gestion modérée des augmentations de loyer liées à la modernisation
La d.i.i. s'efforce toujours de compenser les augmentations de loyer correspondantes dans le loyer de base net d'une manière neutre en valeur pour les locataires par une gestion active des coûts supplémentaires et donc une réduction des avances sur coûts supplémentaires. Comme cela n'est pas toujours possible dans certains cas et en raison de l'augmentation drastique des coûts d'énergie, d'approvisionnement et d'élimination, dii prend les d.i.i. en dehors du cadre légal :

La part proportionnelle du locataire dans une augmentation de loyer liée à la modernisation (selon BGB §559 ss) est limitée à une augmentation maximale du loyer net à 1,80 €/m² pour une période de 3 ans.

2.5 Gestion active des coûts supplémentaires
Grâce à notre étroite collaboration avec les gestionnaires immobiliers responsables de nos complexes résidentiels et à des analyses actuelles et complètes du marché de l'énergie, nous réalisons en permanence des économies de coûts, ce qui profite principalement à nos locataires.

Entre autres, à travers ces mesures :

– Nous effectuons régulièrement des optimisations énergétiques et renouvelons par exemple les systèmes de chauffage, les fenêtres, les façades et l’isolation des plafonds et des sous-sols

– Les contrats avec les prestataires de services de fourniture/élimination/énergie sont revus à intervalles réguliers et renégociés si nécessaire. Il s'agit principalement de contrats-cadres pour le gaz, le fioul, le chauffage urbain et l'électricité. Mais les contrats de gardiennage, d’entretien et de nettoyage sont également analysés en permanence, comparés et – si nécessaire – réorganisés.

– Un autre outil efficace pour réduire les coûts d'exploitation est notre benchmarking : à l'aide d'une analyse comparative avec d'autres complexes résidentiels et en les comparant avec les chiffres des coûts d'exploitation de l'État et du gouvernement fédéral respectifs, nous rendons visibles les inducteurs de coûts et les remplaçons rapidement par fournisseurs moins chers.

– Une communication régulière avec nos gestionnaires immobiliers est un élément important de notre gestion de la qualité et garantit que nos mesures sont appliquées sur place.

2.6 Engagement de communication transparente
La d.i.i. s'engage à informer en temps utile la commune ou la ville concernée sur l'achat d'appartements et la stratégie sous-jacente et à être disponible pour répondre aux demandes de discussion de l'administration, si cela est possible dans le cadre de l'investissement.

Après le transfert des avantages et des charges, d.i.i. informe par écrit les locataires existants du changement de propriétaire avec une lettre de bienvenue du locataire dans les 5 jours ouvrables.

Si le besoin s'en fait sentir ou si la situation l'exige, la d.i.i. ou la société de gestion immobilière locale désignée invitera les locataires existants du complexe résidentiel concerné à une séance d'information dans un délai raisonnable après le transfert des avantages et des charges afin de se présenter et répondre aux éventuelles questions que les locataires pourraient avoir à se lever.

2.7 Développement durable des quartiers
Le bien-vivre ne se limite pas à vos quatre murs. Le cadre de vie respectif dans la communauté et dans le quartier a également une influence décisive sur la qualité de vie, la sécurité et la qualité de vie des résidents. L’objectif du développement urbain social n’est donc pas seulement de créer un parc de logements suffisant et adapté aux différentes situations de vie, mais aussi de renforcer les quartiers, de favoriser la coexistence entre différents groupes de population et de prévenir la ségrégation socio-spatiale. La clé de cette réussite réside dans la mise en place et la consolidation du travail de quartier, que d.i.i. souhaite développer à l'avenir.

En particulier, lors de nouvelles locations, une attention particulière est portée à une bonne mixité des locataires dans les complexes résidentiels. Pour d.i.i. , une mixité saine de locataires signifie créer des structures locatives et résidentielles socialement équilibrées.

3 Responsabilité écologique et durable
3.1 Exclusion des modernisations de luxe
Lorsque les complexes résidentiels sont largement modernisés, des augmentations drastiques des loyers sont souvent redoutées. d.i.i. de rénovations dites de luxe dans ses complexes résidentiels. d.i.i. crée une maison plus confortable et plus attrayante.

Le niveau de rénovation ou de modernisation doit être basé sur les conditions de la zone environnante. Les appartements sont principalement rénovés après le départ du locataire.

Lors de la planification des mesures, il faut veiller à ce que le loyer corresponde au maximum au niveau du marché, c'est-à-dire au niveau des loyers des appartements des environs disposant d'un niveau d'équipement similaire.

3.2 Réaliser des modernisations énergétiques conformément à ENEV
L'objectif de d.i.i. est d'améliorer la qualité de vie des locataires et de réduire significativement les surcoûts des locataires grâce à des mesures de modernisation et de rénovation. Dans le cas optimal, cela augmente la qualité de vie tandis que le loyer sans chauffage reste le même, car l'augmentation du loyer sans chauffage est compensée par la réduction des coûts supplémentaires.

La modernisation énergétique professionnelle de nos complexes résidentiels est toujours réalisée conformément aux dispositions légalement applicables de l'ENEV – Ordonnance sur les économies d'énergie.

3.3 Prévention des inoccupations et réduction des délais d'inoccupation
De nombreux appartements qui restent vides pendant une longue période ont des répercussions. D'une part, les vacances sont un facteur de coût car aucun revenu locatif n'est généré, mais il y a quand même des frais de gestion. En revanche, un taux d'inoccupation élevé risque de dégrader l'image et de réduire l'attractivité du complexe résidentiel concerné.

L’objectif est donc d’éviter ou de réduire les postes vacants et de raccourcir les périodes d’inoccupation. d.i.i. s'efforce donc toujours avant tout de garder ses locataires dans les appartements à long terme. Toutefois, en cas de résiliation et de vacance, les appartements seront reloués dans les plus brefs délais ou réparés par le service de construction interne dans les délais de rénovation les plus courts possibles (généralement 6 semaines). d.i.i. veille ainsi à ce que les espaces de vie rénovés soient remis sur le marché le plus rapidement possible.

3.4 Création de nouveaux espaces de vie par densification
Dans un contexte de pénurie d'appartements, notamment dans les emplacements centraux, la dii étudie d.i.i. possibilité de créer des espaces de vie supplémentaires dans ses complexes résidentiels en ajoutant des étages aux bâtiments existants ou en densifiant les quartiers. Cela se fait en étroite coordination avec les bureaux de planification municipaux et dans le plus grand respect possible des intérêts des locataires existants. De cette manière, des espaces de vie supplémentaires avec une qualité urbanistique et architecturale élevée peuvent être créés dans des endroits tendus et l'étalement urbain croissant dans le paysage peut être limité.

4 Champ d'application de la charte sociale
La d.i.i. s'applique à tous les ensembles résidentiels acquis et en gestion.

Avec la vente d'un bien immobilier, l'obligation de d.i.i. de se conformer à la réglementation du complexe résidentiel spécifique prend fin.

Il est fortement recommandé à l'acquéreur de continuer à appliquer les règles de cette charte sociale à l'avenir.