社会憲章は当社のガイドラインと原則を定めたもので、住宅不動産の投資と管理における社会的、環境的、持続可能な義務の遵守を確保することを目的としています。

住宅用不動産の投資と管理の一環としての社会的、環境
「 d.i.i.社会憲章」 d.i.i.
住宅用不動産の投資と管理の一部としての社会的、環境的、持続可能な義務Deutsche Invest Imbilien AG / d.i.i. Investment GmbH ( d.i.i. といいます。

1 前文
dii Deutsche Invest Imbilien AG はオーナー経営の会社で、 d.i.i. d.i.i.ヴィースバーデンに拠点を d.i.i.つとして、不動産の購入から融資、不動産の開発と管理、そして不動産の販売に至るまで、バリューチェーン全体に沿って業務を行っています 同社は、テナント、買い手、投資家の利益をバランスのとれた方法で扱う強力な資産運用会社であると自負しています。

d.i.i.の中核事業は、ドイツにおける個人投資家および機関投資家向けの住宅用不動産ポートフォリオの開発と管理です。 d.i.i.、不動産の長期的な開発と持続可能な価値の最適化に戦略的に焦点を当てています。

d.i.i.、居住用不動産の投資と管理に関して、テナント保護およびそれを超えた法的枠組みの中で、特に既存のテナントに対する関連する社会的義務を認識しています。

したがって、集合住宅（商業的および構造的）のそれぞれの開発および価値の最適化のために計画された不動産関連の措置は、既存テナントの社会的懸念が悪影響を及ぼさないような方法で適用されるべきである。

主な目標は、運営コストを削減し、空室を持続的に減らし、市場レベルで安定した賃貸収入を生み出す物件を開発することです。 特に自治体や都市との連携により、それぞれの対象者にとって持続的に魅力的な住宅地を創出し、目標を絞った管理を行うことが可能となるはずである。

さらに、 d.i.i.、ドイツの社会的および人口動態の変化をきっかけに顕在化しつつある課題も認識しています。 社会の高齢化と国際化の進展により、私たちは居住空間を提供する大手企業として、すべてのテナントに対して細心の注意を払って対応する必要があります。 環境に配慮した持続可能な側面にも注意が払われており、既存の建物の近代化や新規建設活動の一環として、当社独自の建設およびプロジェクト部門によって確保されています。

この主張に拘束力があることを保証するために、この社会憲章は、住宅用不動産の投資と管理の文脈における社会的、環境的、持続可能な義務の遵守を確実にすることを目的とした、対応するガイドラインと原則を示しています。

2 社会的責任
dii はの社会的責任を認識し、法規制を超えたテナント保護を保証しますd.i.i.

2.1 高齢者および身体障害者に対する特別な保護と快適さ
当社は、70 歳に達した既存の入居者、または身体障害を証明できる既存の入居者に、生涯の住宅保証と契約解除に対する延長保護を提供します。

d.i.i.生涯住宅保証を次のように定義しています。

– 財務状況を考慮（賃料増額の場合、増額全額免除まで）
– 解雇に対する保護の延長（純基本賃料の4倍の延滞まで）
– 分割払いの締結最長24か月の契約
– 高齢者/障害者に適したリノベーション済みアパートがあれば、そのアパートに入居可能
– 入居期間中に家賃の値上げがあった場合、困難なケースについては個別に精査します影響を受けるテナントとの対話。 上記の場合 d.i.i.家賃の値上げを検討し、影響を受けるテナントが集合住宅に住み続けられるよう、経済的に実行可能な解決策について交渉することを保証します。

このような困難な場合にテナントが集合住宅に留まることを可能にするために、 d.i.i.テナントに次のオプションを提供します。

– 家賃を数年かけて段階的に引き上げる、または

– テナントの希望に応じて、月々の総負担を軽減するために、より小さなアパートへの内部移転（正当な困難の主張の時点でより小さなアパートが利用可能で空室である場合に限ります）、または

– 他の選択肢が実現できない場合、家賃の増額を部分的に免除します。 ただし、その前提条件は、もし dii がより小さなアパートへの引っ越しを申し出る場合、d.i.i.客観的かつ正当な理由を提示し、要求に応じて、なぜそれが自分にとって合理的でないのかを証明することです。 このための唯一の基準は、アパートの入居率または身体障害です。

d.i.i.人口動態の変化の課題を特に認識しています。 したがって、高齢化人口が自宅で自己決定の生活を送れるようにすることを目的としています。 したがって、 d.i.i.、空き物件の改修への投資を通じて、バリアフリーで年齢に応じたアパートの割合を継続的に増やすよう努めています。 住宅の玄関エリアや屋外エリアのバリアフリー化については、適切な検討を行った上で、構造対策に合理的かつ経済的に実行可能な投資が行われます。

近代化対策の一環として、技術的に可能で経済的に合理的な場所であればどこでも、通常は 1 階にバリアフリーの居住空間が作られます。 エレベーターシステムを備えた建物、または設置が技術的に可能で経済的に正当化できる建物では、少なくとも 1 つのバリアフリーアクセスが計画されています。 新しい高層アパート建設プロジェクトでは、可能であればアパートはバリアフリーになるように設計する必要があります。

2.2 低所得者に対する特別な保護
diid.i.i.、テナントグループの SGB II 移転給付金受給者の住宅団地におけるシェア 10% を実証するよう努めています (住戸数が 50 未満の集合住宅には適用されません)。

また、影響を受けるテナントとの緊密な対話の中で個々の困難のケースを評価することは、すべての低所得者に適用されます。 したがって、上記の場合、 d.i.i.賃料の値上げを検討し、影響を受けるテナントが集合住宅に住み続けられるよう経済的に実現可能かつ手頃な解決策について交渉することを保証します。

このような困難な場合にテナントが集合住宅に留まることを可能にするために、 d.i.i.テナントに次のオプションを提供します。

– 家賃を数年かけて段階的に引き上げる、または

– テナントの希望に応じて、月々の総負担を軽減するために、より小さなアパートへの内部移転（正当な困難の主張の時点でより小さなアパートが利用可能で空室である場合に限ります）、または

– 他の選択肢が実現できない場合、家賃の増額を部分的に免除します。 ただし、その前提条件は、diiがより小さなアパートへの引っ越しを申し出る場合、d.i.i.客観的かつ正当な理由を提示し、要求に応じて、なぜそれが自分にとって不合理であるかを証明することです。 このための唯一の基準は、アパートの入居率または身体障害です。

2.3 住居喪失・住居喪失の
d.i.i.による適切な措置により、住居緊急事態や住居喪失（家賃滞納による立ち退き手続き）は回避または軽減されるべきである。

社会的責任の一環として、 d.i.i.立ち退き手続きを可能な限り回避するために独自の努力を行っています。 家賃滞納が発生した場合には、早期に影響を受けるd.i.i.に連絡し、家賃滞納の増加防止と返済の実現に向けたアドバイスやサポートを行っています。 経済的な可能性の範囲内で分割払い契約を結ぶ用意がある。 d.i.i.は、たとえ立ち退き権原があったとしても、滞納金が解決されれば、それぞれの市当局と連携してアパートの立ち退きを控える用意がある。

2.4 近代化に伴う賃料上昇への適度な対応
dii はd.i.i.積極的な追加費用管理とそれによる追加費用の前払いの削減を通じて、テナントにとって価値中立的な方法で、正味基本賃料の対応する賃料上昇を補填するよう常に努めています。 場合によってはこれが常に可能であるとは限らず、エネルギー、供給、廃棄コストが大幅に増加するため、dii は法的枠組みを超えてd.i.i.

近代化に関連した賃料増額に対するテナントの配分割合（BGB §559 以降による）は、3 年間の正味賃料の最大増額が 1.80 ユーロ/㎡ に制限されています。

2.5 積極的な追加コスト管理
当社の集合住宅の責任ある不動産管理者との緊密な協力と、エネルギー市場の現在および包括的な分析を通じて、当社は継続的にコスト削減を達成し、主にテナントに利益をもたらします。

とりわけ、次のような措置を通じて、

– 当社はエネルギーの最適化を定期的に実施しており、たとえば、暖房システム、窓、ファサード、天井と地下室の断熱材を更新します。

– 供給/廃棄/エネルギーサービスプロバイダーとの契約は定期的に見直され、必要に応じて再交渉されます。 これには主に、ガス、石油、地域暖房、電気に関する枠組み協定が含まれます。 しかし、管理人、メンテナンス、清掃の契約も継続的に分析、比較され、必要に応じて再注文されます。

– 運営コストを削減するためのもう 1 つの効果的なツールは、ベンチマークです。他の集合住宅との比較分析を利用し、それぞれの州および連邦政府の運営コストの数値と比較することで、コスト要因を可視化し、それらを迅速に置き換えます。より安価なプロバイダー。

– 不動産管理者との定期的なコミュニケーションは品質管理の重要な要素であり、当社の対策が現場で確実に実施されるようにします。

2.6 透明性のあるコミュニケーションへの取り組み
diid.i.i.、アパートの購入と基本的な戦略について、各自治体または市にタイムリーに通知し、投資の一環として可能であれば、行政からの協議の要請に応じることを約束します。

利益と負担の移転後、 d.i.i.5 営業日以内にテナントのウェルカム レターとともに所有権の変更を書面で既存のテナントに通知します。

必要性がある場合、または状況により必要な場合、 d.i.i.または指定された地元の不動産管理会社は、受益と負担の移転後、合理的な期間内に各集合住宅の既存テナントを情報イベントに招待します。自己紹介をし、テナントの質問に答えます。

2.7 持続可能な地域開発
良い暮らしは自分の家の四方の壁だけに限定されるものではありません。 地域社会や近隣地域のそれぞれの生活環境も、住民の生活の質、安全性、生活の質に決定的な影響を与えます。 したがって、社会的都市開発の目的は、さまざまな生活状況に適した十分な住宅ストックを創出することだけでなく、近隣地域を強化し、異なる人口グループ間の共存を促進し、社会空間的分離を防ぐことでもある。 その鍵となるのが近隣事業の確立と集約であり、 d.i.i.今後もこれを拡大していきたいと考えています。

特に、新たに賃貸する場合には、集合住宅の健全なテナント構成に注意が払われます。 d.i.i.にとって、健全なテナント構成とは、社会的にバランスの取れた賃貸と居住の構造を構築することを意味します。

3 環境と持続可能な責任
3.1 高級近代化の排除
集合住宅が大規模に近代化されると、家賃の大幅な値上げが懸念されることがよくあります。 d.i.i.集合住宅においていわゆる豪華リノベーションは d.i.i.より快適で魅力的な家を創り出します

改修や近代化の基準は、周辺地域の状況に基づいて決定する必要があります。 アパートは主に入居者の退去後にリノベーションが行われます。

対策を計画する際には、家賃が最大でも市場レベル、つまり、同様の設備水準を備えた周辺地域のアパートの家賃レベルに一致するように注意する必要があります。

3.2 ENEV に準拠したエネルギー関連の近代化の実施
d.i.i.の目的は、近代化および改修措置を通じてテナントの生活の質を向上させ、テナントの追加コストを大幅に削減することです。 最適なケースでは、暖房なしの家賃の増加が追加コストの削減によって補われるため、暖房なしの家賃は同じままで生活の質が向上します。

当社の集合住宅における専門的なエネルギー近代化は、常に ENEV (省エネ条例) の法的に適用される規定に従って実行されます。

3.3 空室の回避と空室期間の短縮
長期間にわたって空室となっているアパートの多くには、波及効果があります。 一方で、空室は家賃収入が発生しないためコスト要因となりますが、それでも管理コストは発生します。 一方で、空室率が高いとイメージが低下し、各集合住宅の魅力が低下するリスクがあります。

したがって、空席を回避または削減し、空席期間を短縮することが目的です。 したがって、 d.i.i.常にテナントを長期的にアパートに維持することを第一に考えています。 ただし、契約解除により空室が生じた場合は、アパートはできるだけ早く再賃貸されるか、内部建設部門によって最短の改修期間 (通常 6 週間) で修繕されます。 このようにして、 d.i.i.、改修された居住空間をできるだけ早く市場に戻すことを保証します。

3.4 高密度化による新たな居住空間の創出
特に中心部のマンション不足を背景に、dii は既存建物の増床や近隣の高密度化などにより、集合住宅に更なる居住空間を創出する可能性をd.i.i. これは都市計画事務所と緊密に連携し、既存テナントの利益を最大限に考慮して行われます。 このようにして、高い都市計画と建築品質を備えた追加の居住空間を緊張した場所に作り出すことができ、景観内で増大する都市のスプロール化を制限内に抑えることができます。

4 社会憲章の範囲
diid.i.i.取得および管理中のすべての集合住宅に適用されます。

不動産の売却により、 d.i.i.の特定の集合住宅の規制を遵守する義務は終了します。

購入者には、今後もこの社会憲章の規制を適用し続けることを強くお勧めします。