Wiesbaden, le 13 décembre 2023 - Les frais d'habitation supplémentaires continuent de représenter une part élevée du loyer total, même si cette part a encore légèrement diminué en 2023 par rapport à la valeur record de l'année précédente. Alors que la moyenne nationale atteignait un record de 27 % l’année dernière, elle sera encore de 25 % fin 2023. Les coûts supplémentaires du logement sont environ 43 pour cent supérieurs au niveau de l’hiver 2021/2022 avant la guerre en Ukraine. Ce sont là quelques-uns des résultats de l’actuel « Rapport sur les coûts accessoires du logement ». Pour la quatrième année consécutive, l'Institut économique allemand (IW) a d.i.i. , un rapport sur les coûts supplémentaires liés au chaud et au froid dans 400 villes et districts d'Allemagne
Les frais de subsistance supplémentaires comprennent les frais supplémentaires liés au chaud et au froid. Alors que les surcoûts chauds ont légèrement diminué par rapport à l'année précédente, les surcoûts froids ont continué à légèrement augmenter. La forte hausse des loyers nets s'est traduite par une légère diminution de la part des surcoûts.
En 2023, le chauffage d'un mètre carré de surface habitable coûtait en moyenne 1,67 euros par mois dans tout le pays, soit une légère baisse de 4 pour cent par rapport aux 1,74 euros de l'année précédente. Les coûts supplémentaires liés au froid, y compris l'élimination des déchets et les travaux de nettoyage, ont augmenté modérément de 3 pour cent à 1,78 euros par mètre carré contre 1,72 euros l'année précédente en raison de l'inflation générale.
« Une rénovation énergétique socialement acceptable mérite une priorité absolue dans le discours public et à l’ordre du jour du législateur. Les chiffres parlent d'eux-mêmes ; il n'y a pas de répit en matière de coûts supplémentaires. Des stratégies concrètes sont nécessaires de la part des propriétaires et des gestionnaires immobiliers pour chaque complexe résidentiel individuel. Par quelles mesures, à quels coûts et dans quels délais rendre les bâtiments plus économes en énergie afin de relever le double défi de la protection du climat et du manque d'espace de vie abordable ? Les locataires, les propriétaires et le secteur public doivent travailler main dans la main, afin que des situations gagnant-gagnant soient possibles malgré les coûts de construction élevés », déclare Frank Wojtalewicz, membre du conseil d'administration de d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG et sponsor du rapport.
«La suppression imminente du plafonnement des prix de l'énergie par l'État signifie que de nombreux ménages seront également menacés d'une augmentation soudaine des coûts de chauffage supplémentaires au début de 2024. Cela constituera un problème, en particulier pour les locataires qui ne peuvent pas conclure eux-mêmes un nouveau contrat de fourniture. Certains propriétaires ne sont parfois pas incités à conclure de nouveaux contrats, parfois nettement moins chers, à court terme, car les coûts sont généralement entièrement répercutés sur les locataires. Cependant, déménager dans un nouvel appartement n’est souvent pas une option, surtout dans les zones métropolitaines », ajoute le Prof. Dr. Michael Voigtländer, responsable du pôle Politique économique internationale, marchés financiers et immobiliers à l'IW.
Fig.1 : Avances moyennes pour frais supplémentaires et loyer net, sources : Value AG ; Institut de l'économie allemande.
La rénovation économe en énergie, comme meilleure protection contre des coûts supplémentaires élevés, ne progresse que lentement.
Sur les centaines de milliers d'annonces d'appartements évaluées par l'IW, seuls 36 % contenaient des informations sur la classe d'efficacité énergétique du bien immobilier. La proportion d'appartements locatifs de classe d'efficacité énergétique E ou pire a diminué de 38 pour cent en 2018 à 29 pour cent en 2023. Dans le même temps, la proportion d'appartements de classe d'efficacité moyenne D est restée à 25 pour cent du parc annoncé. La proportion croissante d'appartements locatifs dotés d'une classe d'efficacité élevée est due à la fois aux nouvelles constructions efficaces et aux mesures de rénovation économes en énergie des bâtiments existants.
Les différences dans les mensualités sont parfois évidentes. Dans les appartements répondant à la norme énergétique A+ la plus élevée, une moyenne de 1,22 euros par mètre carré est proposée par mois. Dans les appartements ayant la plus faible efficacité énergétique (F et pire), une moyenne de 2,00 euros par mètre carré est due par mois. Dans les classes d'efficacité énergétique les plus répandues C et D, il est respectivement d'au moins 1,66 euro et 1,75 euro.
Fortes différences de surcoûts de logement selon les régions
Les coûts accessoires du froid les plus élevés ont été enregistrés à Bonn au troisième trimestre 2023. Le prix moyen qui y est indiqué est de 2,39 euros le mètre carré. Parmi les sept plus grandes villes d'Allemagne, Cologne a les coûts de service du froid les plus élevés avec une moyenne de 2,18 euros par mètre carré, juste devant Francfort-sur-le-Main avec 2,15 euros. Dans les zones rurales, les surcoûts sont en moyenne nettement inférieurs, autour de 1,50 euro, à ceux des grandes villes, en raison des coûts de personnel plus élevés qui y sont, mais aussi du type de propriété. Les maisons multifamiliales nécessitent souvent un entretien plus complexe, comme l’entretien des ascenseurs ou l’entretien des espaces verts.
Outre les villes-États, les coûts accessoires du froid sont particulièrement élevés en Rhénanie du Nord-Westphalie et en Hesse en raison des taux d'imposition fonciers élevés.
En raison des loyers nets plus élevés liés à la demande, la part des coûts de logement supplémentaires dans le loyer total est plus faible dans le sud de l'Allemagne ainsi que dans les grandes villes et les zones métropolitaines que dans les autres régions du pays.
Les coûts de chauffage moyens dans les 400 districts étaient de 1,51 euros par mètre carré de surface habitable et par mois. Les avances allaient de 2,25 euros à Heidenheim à 1,00 euros à Cochem-Zell. Dans une comparaison des sept plus grandes villes allemandes, les avances pour frais supplémentaires chauds les plus élevées sont enregistrées à Munich à 1,91 euros et nettement moins à Düsseldorf (1,41 euros) et à Cologne (1,59 euros).
Le rapport complet sur les frais supplémentaires de logement peut être consulté sur le site Internet de l'Institut économique allemand : https://www.iwkoeln.de/wohnnebenkosten