社会宪章规定了我们公司的指导方针和原则，旨在确保在住宅物业的投资和管理方面遵守社会、生态和可持续义务。

作为住宅房地产投资和管理一部分的社会、生态和可持续义务
“ d.i.i.社会宪章”d.i.i. Deutsche Invest Immobilien AG / dii Investment GmbH (dii Deutsche Invest Immobilien AG / d.i.i.
GmbH) 住宅房地产投资和管理一部分的社会、生态和可持续义务(资本管理公司）以下简称“ d.i.i. ”。

1 序言
dii Deutsche Invest Immobilien AG 是一家业主管理公司，d.i.i. d.i.i.总部位于威斯巴登 d.i.i.业务覆盖整个价值链：从房产购买到融资、房产开发和管理，再到房产销售。 该公司将自己视为一家强大的资产管理公司，以平衡的方式对待租户、买家和投资者的利益。

d.i.i.的核心业务是为私人和机构投资者在德国开发和管理住宅房地产投资组合。 d.i.i.战略重点是物业的长期发展和可持续价值优化。

通过住宅物业的投资和管理， d.i.i.意识到相关的社会义务，特别是在租户保护的法律框架内及其他方面对现有租户的社会义务。

因此，为住宅区（商业和结构）的各自开发和价值优化而计划的与房地产相关的措施应以不影响现有租户的社会关注的方式实施。

主要目标是降低运营成本，持续减少空置率，并开发物业以在市场水平上产生稳定的租金收入。 特别是与市政当局和城市合作，应该有可能为各自的目标群体创建具有可持续吸引力的住宅区，并有针对性地进行管理。

此外， d.i.i.还意识到德国社会和人口变化带来的挑战日益明显。 由于社会日益老龄化和国际化，作为居住空间的大型提供者，我们在与所有租户打交道时需要保持敏感。 我们还注重生态和可持续发展，作为现有建筑和新建建筑现代化的一部分，我们自己的建筑和项目部门确保了这一点。

为了确保这一主张具有约束力，本社会宪章提出了相应的指导方针和原则，旨在确保在住宅房地产投资和管理方面遵守社会、生态和可持续义务。

2 社会责任
dii意识到自己的社会责任，因此保证其租户受到远远超出法律规定的保护d.i.i.

2.1 对老年人和身体残疾人士的特殊保护和舒适
我们为年满 70 岁或能够证明身体残疾的现有租户提供终身住房保障和延长终止合同保护。

d.i.i.对终身住房保障的定义如下：

– 考虑到财务状况（在租金上涨的情况下，直至完全放弃租金上涨）
– 延长终止合同保护（拖欠付款最多可达基本租金净额的 4 倍）
– 结束分期付款为期长达 24 个月的协议
– 如果有的话，可以搬到适合老年人/残疾人的翻新公寓
– 如果租户居住期间租金上涨，将单独评估困难情况与受影响的租户进行对话。 在上述情况下 d.i.i.保证将审查租金上涨情况，并与受影响的租户就经济上可行的解决方案进行谈判，以使他们能够继续留在住宅区。

为了让租户在遇到困难时能够留在住宅区， d.i.i.将为租户提供以下选择：

– 几年内错开租金上涨或

– 如果租户愿意，可以内部搬到较小的公寓，以减少每月的总负担（前提是在合理主张困难时有可用且空置的较小公寓）或

– 如果其他选择不可行，则部分免除租金上涨。 然而，这样做的前提是，如果dii提出搬到较小的公寓，d.i.i.必须提供客观合法的理由，并根据要求证明为什么这对他来说不合理。 唯一的标准是公寓的入住率或身体缺陷。

d.i.i.特别意识到人口变化的挑战。 因此，它的目标是让老龄化人口能够在自己的家中过上自主的生活。 因此， d.i.i.致力于通过投资空置房产改造，不断提高无障碍和适龄公寓的比例。 关于房屋入口区域或室外区域的无障碍通道，经过适当的审查后，在结构措施上进行了合理且经济上可行的投资。

作为现代化措施的一部分，只要技术上可行且经济上可行，就会创建无障碍居住空间（通常位于底层）。 在拥有电梯系统或安装在技术上可行且经济上合理的建筑物中，至少规划了一条无障碍通道。 在新建的多层公寓建筑项目中，公寓应尽可能设计为无障碍的。

2.2 对低收入人群的特殊保护
dii力争在住宅小区中展示 10% 的份额——不适用于少于 50 个住宅单元的住宅小区——租户群体 SGB II 转移福利接受者d.i.i.

这也适用于所有低收入人群，通过与受影响租户的密切对话来评估个别困难案例。 因此，在上述情况下， d.i.i.保证将审查租金上涨情况，并与受影响的租户就经济上可行且负担得起的解决方案进行谈判，以使他们能够继续留在住宅区。

为了让租户在遇到困难时能够留在住宅区， d.i.i.将为租户提供以下选择：

– 几年内错开租金上涨或

– 如果租户愿意，可以内部搬到较小的公寓，以减少每月的总负担（前提是在合理主张困难时有可用且空置的较小公寓）或

– 如果其他选择不可行，则部分免除租金上涨。 不过，这样做的前提是，如果租客提出搬到较小的公寓，d.i.i.必须提供客观合法的理由，并根据要求证明这对他来说不合理。 唯一的标准是公寓的入住率或身体缺陷。

2.3 预防住房损失/住房紧急情况
通过d.i.i.采取适当措施，并与负责的物业管理公司合作和密切协调，应避免或减少住房紧急情况和住房损失（因拖欠租金而导致的驱逐程序）。

作为社会责任的一部分， d.i.i.尽自己的努力确保尽可能避免驱逐程序。 一旦发生拖欠租金的情况， d.i.i.会及早联系受影响的租户，提供建议和支持，以防止拖欠租金增加并实现偿还。 准备在经济允许的范围内签订分期付款协议。 只要欠款得到解决，即使有驱逐权， d.i.i.也准备与各自的城市管理部门协调放弃驱逐公寓。

2.4 适度处理与现代化相关的租金上涨
dii始终致力于通过积极的额外成本管理，从而减少额外成本预付款，以价值中性的方式为租户补偿净基本租金中的相应租金上涨d.i.i. 由于这在某些情况下并不总是可行，并且由于能源、供应和处置成本急剧增加，dii 制定了超出法律框架的d.i.i.

租户在现代化相关租金上涨中的可分配份额（根据 BGB §559 ff）仅限于 3 年内净租金最高上涨至 1.80 欧元/平方米。

2.5 积极的额外成本管理
通过与住宅区负责物业经理的密切合作以及对能源市场的当前和全面分析，我们不断实现成本节约，这主要使我们的租户受益。

除其他外，通过这些措施：

– 我们定期进行能源优化，例如更新供暖系统、窗户、外墙、天花板和地下室隔热层

– 定期审查与供应/处置/能源服务提供商的合同，并在必要时重新谈判。 这主要包括天然气、石油、区域供热和电力的框架协议。 但看管、维护和清洁合同也会被不断分析、比较，并在必要时重新排序。

– 降低运营成本的另一个有效工具是我们的基准测试：借助与其他住宅区的比较分析，并将其与相应州和联邦政府的运营成本数据进行比较，我们使成本驱动因素变得可见，并迅速将其替换为更便宜的提供商。

– 与我们的物业经理定期沟通是我们质量管理的重要组成部分，并确保我们的措施在现场得到执行。

2.6 透明沟通的承诺
dii承诺及时向各市政府通报公寓购买情况和基本策略，并随时满足政府部门的讨论要求（如果可能作为投资的一部分） d.i.i.

利益和负担转移后， d.i.i.在 5 个工作日内以书面形式通知现有租户所有权变更，并附上租户欢迎信。

如果有需要或情况需要， d.i.i.或指定的当地物业管理公司将在利益和负担转移后的合理时间内邀请相应住宅小区的现有租户参加信息发布会，以便自我介绍并回答租户可能必须提出的任何问题。

2.7 可持续的社区发展
美好的生活不仅仅局限于你自己的四堵墙。 社区和邻里各自的居住环境也对居民的居住质量、安全和生活质量有着决定性的影响。 因此，社会城市发展的目标不仅是创造足够的、适合不同居住条件的住房存量，而且是加强邻里关系、促进不同人口群体之间的共存并防止社会空间隔离。 其中的关键是邻里工作的建立和巩固， d.i.i.未来希望扩大这一范围。

特别是，在进行新的租赁时，要注意住宅区租户的健康组合。 对于d.i.i.来说，健康的租户组合意味着创建社会平衡的租金和居民结构。

3 生态和可持续责任
3.1 排除豪华现代化
当住宅区大规模现代化时，人们常常担心租金大幅上涨。 d.i.i.对其住宅小区所谓的豪华装修 d.i.i.创造了一个更加舒适和有吸引力的家。

改造或现代化的标准应根据周边地区的条件而定。 公寓主要在租户搬出后进行翻新。

在制定措施时，必须注意确保租金最多符合市场水平，即周边地区具有类似设备标准的公寓的租金水平。

3.2 根据ENEV 开展与能源相关的现代化改造
d.i.i.的目的是通过现代化和改造措施提高租户的生活质量并大幅降低租户的额外成本。 在最佳情况下，这会提高生活质量，同时不带供暖的租金保持不变，因为不带供暖的租金增加可以通过额外成本的减少来补偿。

我们的住宅小区的专业能源现代化始终按照 ENEV – 节能条例的法律适用规定进行。

3.3 避免空置和减少空置时间
许多公寓长期空置会产生连锁反应。 一方面，空置率是一个成本因素，因为不产生租金收入，但仍然存在管理成本。 另一方面，如果空置率较高，则存在形象恶化以及各个住宅区吸引力下降的风险。

因此，目的是避免或减少空缺并缩短空缺期。 因此， d.i.i.始终致力于让租户长期留在公寓中。 但如果出现租约终止和空置的情况，公寓将尽快重新出租或由内部施工部门以最短的装修时间（通常为6周）进行维修。 通过这种方式， d.i.i.可确保翻新后的居住空间尽快重新投放市场。

3.4 通过致密化创造新的居住空间
在公寓短缺的背景下，尤其是在中心地段，dii 正在研究通过在现有建筑上增加楼层或致密化社区来在其住宅综合体中创造额外居住空间的可能性d.i.i. 这是与市政规划办公室密切协调并最大程度地考虑现有租户利益的情况下完成的。 通过这种方式，可以在紧张的地点创造具有高城市规划和建筑质量的额外生活空间，并将城市景观中日益蔓延的情况限制在一定范围内。

4 社会章程的范围
dii适用于所有收购和管理的住宅小区d.i.i.

随着房产的出售， d.i.i.遵守特定住宅区法规的义务就结束了。

强烈建议买方今后继续适用本社会章程的规定。